第一財經日報／抗通膨投資…買房不如買股

近年來，醫療儀器，由於房價的快速上漲，考勤軟體，明顯超過了通膨速度，預防保健，因此越來越多居民認為房子是一個極好的投資對象，免疫力，也是目前缺乏多元和穩定投資管道下，輪椅，對抗通膨的好方式。同時，感應卡，鑒於近年來股票市場的糟糕表現，門禁讀卡機，使得人們對投資房產的青睞遠超過股票。
房子作為一項好的投資品，血壓計推薦，更多是由於近些年房價高增長導致的，長期來講，房子的收益率仍然要明顯低於股票。尤其過去的觀點忽視了房子所具有的保有成本、折舊和交易成本，這導致過去的研究高估了房子的收益率，房子的好處在於，其收益率的市場總體風險要小於股票。
根據國家統計局的數據計算，2004年到2011年，房價年平均漲幅為11%，不僅遠超通膨速度，甚至超過了居民收入上漲的速度，而同期上證綜指年均漲幅只有8%。
但這種情況的發生具有其特定的歷史條件和經濟背景，一方面，大陸當前高速城市化、大量居民從不發達地區向發達城市遷移，以及80後嬰兒潮人群集中成家立業引起的剛性需求，造成了對城市房產的巨大需求衝擊，而城市有限的房產供給能力又不能短時間內滿足如此大的住房需求，進而引起了房價的大幅上漲。而未來這種特定的條件將不復存在。
另一方面，股票的收益率在這一時期低於房產，在很大程度上是受到了全球經濟危機和宏觀經濟調控的影響，尤其歐債危機在2011年的爆發和2012年的深化，對大陸經濟產生了很大的拖累，使得股市表現糟糕，這對股票的收益率造成了很大的負面影響。
如果將眼光放得更長遠就會發現，長期來看房子的收益率仍然低於股票。以大陸為例，19 91年到2011年，上證綜指的年均漲幅為16%，而同期，根據國家統計局的住宅銷售價格數據，房價的年均漲幅為9.8%，房價的上漲明顯低於股票。
當然，雖然長期來看房產的收益率明顯低於股票，但房產的風險卻要小於股票。首先，股票市場總體的收益率波動較大，可以在兩年的時間內從1，000多點漲到6，100多點，也可以在1年的時間內從6，100多點跌到1，600多點，而房價上漲較為平穩。
其次，股票市場中非系統性風險較大，雖有萬科A這樣的股票，從1991年時的14元漲到截至2012年11月23日的復權價格620元，而也會有股票由於公司經營不善，從高價跌到幾乎一無所有，房產的非系統性風險相比之下要小很多。
此外，房產不同於股票，股票買完之後就可以放在股票帳戶裡，不會因為持有股票而產生其他的成本，而房子則會有相關的持有成本、交易成本和折舊發生，這會進一步降低房產的收益率。
房屋的持有過程會產生許多成本，包括養護維修、物業稅費等，同時，房屋還會折舊，一般認為房產的年均折舊率在2%到3%。目前，在大陸仍然沒有看到十分嚴謹的對房產市場的持有成本和折舊的測算。而其他資產，以股票為例，則沒有這些成本。除此之外，今後房屋可能還需每年繳納房產稅，這也會降低房屋的實際收益率。
因此，如果考慮到房屋的保有養護成本、折舊等問題，就會發現，人們對於房產的收益率水平可能高估了。如果將眼光放長遠，我們就會發現，房子作為一種投資方式，並不像人們想像的那麼可觀，與股票相比，房產或許承受的風險要小，但從收益率來看，並不是一個很好的投資方式。
（作者任職於國家資訊中心經濟預測部，本文由第一財經日報提供），